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作者 | 千帆
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上午，全国切实做好保交房作业视频会议举办，中共中心政治局委员、国务院副总理何立峰说话着重，要“深入知道房地产作业的人民性、政治性，持续坚持因城施策”，“相关当地政府应从实践动身，酌情以回收、收买等方法妥善处置已出让的搁置存量住所用地，以协助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府能够需定购，酌情以合理价格收买部分商品房用作保证性住所。”
这是继4月30日政治局会议定调楼市转向“去库存”之后，高层又一次直接发声表态，中心内容着重了要持续进行房地产支撑性方针，特别提示鼓舞当地政府直接参与收买存量住所和商品房。
紧接着，我国人民银行和国家金融监督管理总局三连发文，降首付、降利率，力度空前。
两部分发文的中心内容是：
- 在全国范围内下降借款购房首付份额，首套房最低15%，二套最低25%；
- 下调个人住所公积金借款利率0.25个百分点，5年以上首套借款利率2.85%，二套3.325%；
- 撤销全国层面首套住所和二套住所商业性个人住所借款利率方针下限，各地银行业金融组织自主确认利率下限及下限水平。
上述三大方针施行之后，借款购房的首付份额和利率将将至前史最低，因而也被称为：史上最宽松购房方针。
但因为现在房地产“因城施策”，所以，5月18日之后，新买房是否按新政履行，还要看各市详细的履行规范。
不过，方针宣布之后，地产圈团体振奋。有中介发朋友圈表明：史上最大力度，就不信你不买。
地产股迎来团体大涨，万科A、滨江集团、金地集团、绿洲控股、大悦城等A股地产股涨停，港股中，融创我国、雅居乐涨超20%。
因股价低密堕入退市危险的ST迪马，股价上涨5.26%后再次到达1元/股，暂时解除警报。
组织：购房志愿将上升
如此大力度救市，与房地产商场不断下挫有直接联系。据国家核算局最新发布的数据，本年1—4月份，新建商品房出售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其间住所出售面积下降23.8%，出售额更是下降了31.1%。全国住所新开工面积在上一年下降至2010年以来新低之后，又持续同比下降25.6%。
4月份，全国70个大中城市二手房出售价格指数悉数同比跌落，环比只需昆明上涨，四大一线城市二手房价一年内均匀跌幅超越8%，广州跌落10.2%。
史诗级救市背面，房地产形式要变了？
5月17日，是地产人振奋的一天。上午，全国切实做好保交房作业视频会议举办，中共中心政治局委员、国务院副总理何立峰说话着重，要“深入知道房地产作业的人民性、政治性，持续坚持因城施策”，“相关当地政府应从...
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“咱们比较了很多银行的消费贷额度和利率，终究挑选了一家有降息券的。”深圳一名房贷客户拂晓（化名）最近正规划将30万元左右的房贷置换为消费贷，算下来能够节约4500元左右的利息。
与拂晓相似的房贷客户不在少数。LPR（借款商场报价利率）下调后，新发借款利率也随之下调，现在部分银行的消费贷、存量房贷存在利率差，有人看准时机，在各大银行“比价”，借入低息消费贷还房贷。
值得注意的是，居民“以贷转贷”背面仍潜藏许多危险。一方面，消费贷的还款期限较短，置换期限较长的房贷简单导致个人或家庭短期面对较大债款压力；另一方面，用消费贷置换房贷自身归于违规操作，背面存在多种法令危险。
消费贷价格战打响
LPR下调后，新发借款利率也应声下滑，消费贷价格战愈演愈烈。近期，记者从深圳多家银行客户经理处得悉，开门红阶段消费贷利率较此前进一步下滑，抢券、打折、拼团活动层出不穷，扣头后最低利率可到达2.88%。
例如，安全银行推出的信誉贷产品“白领新一贷”，优享客户用券后年利率低至2.88%。交通银行浙江省分行推出的惠民贷声称年化利率最低3.24%。招商银行闪电贷额度声称最低3%起。
为印证实践假贷利率是否与宣扬共同，记者按一名客户经理的指引，在招商银行闪电贷进行建额。建额成果显现，估计可借额度为20万元，利率在3.4%左右。
“依据客户个人状况不同，体系的招米值不同，获得的利率和额度也不同，根本最低是3.0%。”该客户经理告知记者。
而在交际平台上，各类进步额度、下降消费利率的攻略更是层出不穷，不少博主热衷于在各个银行间比价，从消费贷里“薅羊毛”。一名金融类博主告知榜首财经记者，与此前比较，现在假如自身资质条件尚可，根本都能找到3%~3.5%左右的“白菜价”消费贷。
消费贷下降已是大势所趋。融360数字科技研讨院监测的数据显现，2023年11月，全国性银行线上消费贷最低可执行均匀利率为3.41%，环比下降1个基点。
消费贷利率卷至新低的一起，房贷利率年头重定价后也有所下调，但对不少高位上车者而言，两者间仍存在较高利差。
拂晓告知记者，她现在的房贷利率调降后在4.5%左右，而现在能借到的消费贷利率在3%，两者间存在1.5%个百分点。
“利差不多，可是‘蚊子再小也是肉’。”一名来自东莞的购房者告知记者，现在他能借到的消费贷与存量房贷之间有1.8%的距离，置换额度在30万元。在上一年，他已成功将10万元的消费贷置换为房贷，初尝“甜头”，这次挑选再次冒险操作。
房贷客户“套利”还房贷
利差之下，不少房客纷繁挑选暗里运用消费贷置换房贷，以期变相降息。
大林（化名）最近堕入对房贷利率的焦虑中，方案先将50万元的房贷置换为消费贷。
2020年，大林在东莞某镇区买入一套340万元的房产，彼时借款金额238万元，利率5.4%。而后来尽管存量房贷下调、LPR也从头定价，但大林的房贷利率仍有4.2%。这次，他方案分别从两家银行贷出50万元，用于提早还贷。
记者从采访的多名房客处也大致得悉操作途径。他们根本都是先挑选银行建额检查消费贷利率，终究敲定1~2家银行提交消费贷请求，金额入账后“倒腾”几轮，随后用于还房贷。
关于房客而言，挑选“以贷转贷”的原因也各有不同。
“还了三年，根本都在还利息，房价还在不断价值降低。”大林的焦虑来自高利率和低房价间的距离，其时340万购入的房产，现在自“砍”40万元都难寻买家。
在这种焦虑下，他开端做“功课”研讨各类房贷置换的办法，终究挑选试水消费贷。在他看来，运营贷置换的确能够将一切房贷一次性降息，但要通过中介包装，且后续的“续贷”危险较大。而消费贷则能够自己操作，额度也不算大，可试水张望状况，即便是续贷压力也不大。
“这更像一种提早消费的办法，额度也不算太大。”拂晓以为，假定预估在3年内收入可掩盖消费贷，那危险就比较小。省下来的利息钱也有利于促进消费。
而与之比较，此前从事房地产策划的于明（化名）挑选“以贷还贷”则是无法之举。降薪两年后，每月房贷根本已将他的存款耗费殆尽，定时借入消费贷不只能够省利息，还能够处理“当务之急”。
种种痕迹看，“套利”还房贷现象的确存在，并在必定程度上加重提早还贷现象。依据信达证券研报，2021年10月早偿率指数是0.0713，2022年1至8月RMBS条件早偿率指数呈上升趋势，于2022年8月到达当年峰值0.1336后开端回调。但到本年2月底，该指数仍处在0.1035的相对高位。
躲藏危险
值得注意的是，居民“以贷转贷”背面潜藏许多危险。
“不主张我们选用这种办法。银行借款是有清晰的用处设定的，有必要依照用处去运用，不能挪作他用。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对榜首财经记者表明，消费贷是明令禁止流入楼市的。关于购房人来说，一旦被查出消费贷转房贷，将面对停贷或提早全额归还借款的危险，征信也会遭到严重影响。
“消费借款的资金专款专用，不能擅自改变借款用处。”冠苕咨询创始人周毅钦也持相似观念。他告知榜首财经记者，假如日后被查到，客户会被商业银行勒令提早还贷，乃至记入不良信誉记载。
此外，期限错配也将构成续贷危险。王玉臣向榜首财经记者介绍，消费贷与房贷不同，借款周期是很短的，一般期限在五年内。到期后，借款人需求先还清之前的本金才干再处理新的借款。这自身就会存在续贷危险。
“在借新贷还旧贷的过程中，将或许会呈现资金缺口，给购房人带来新的经济压力。”王玉臣以为，假如续贷时不能成功获得新的资金添补窟窿，购房人或许会在过桥资金的归还上呈现违约，由此引发新的问题和胶葛。
“这类消费借款期限短，月还款金额比较高。”周毅钦对榜首财经记者表明，假如借款者的流动性呈现问题，更简单变成不良借款。
此外，周毅钦进一步指出，有的“借款中介”打着银行的旗帜，宣扬所谓的无典当、低息借款，其背面躲藏的危险或圈套不少。直到顾客真实签协议的时分才发现，中介会收取很高的服务费用，折合借款本钱乃至超越银行业金融机构的借款利率。
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